Nowy standard kredytów mieszkaniowych. Prezes największego banku w Polsce złożył deklarację
Modelowa umowa kredytu mieszkaniowego została opracowana przez ekspertów zgromadzonych wokół EKF. Stanowi swoisty wzór umowy, jaki banki będą mogły stosować, aby zmniejszyć ryzyko prawne. Konsumentowi ma zapewnić, że nie znajdą się w niej niedozwolone postanowienia i sprawić, że zostanie odpowiednio poinformowany o ryzykach i najważniejszych warunkach. Co ważne, modelowa umowa nie dyktuje bankom cen: będą miały pełną swobodę konkurencji w zakresie marż i oprocentowania. Klient będzie mógł wybierać między zmiennym oprocentowaniem a okresowo stałym.
Teraz prowadzone będą konsultacje: do 20 sierpnia interesariusze będą mogli zgłaszać uwagi (kierowane są do Andrzeja Reicha, lidera Klubu Odpowiedzialnych Finansów przy EKF). Podsumowanie uwag potrwa do 20 września, a do 30 września ma zostać przedstawiona finalna wersja umowy.
— Chcielibyśmy wykonać jeszcze dwa kroki: uzyskać rekomendację Komitetu Stabilności Finansowej i namówić Bank Gospodarstwa Krajowego, aby podobnie jak amerykańskie Fannie Mae i Freddie Mac, mógł w razie potrzeby skupować kredyty mieszkaniowe oparte na umowie wzorcowej — mówił prof. Pawłowicz.
Kluczowe znaczenie kredytów mieszkaniowych
— W 2024 r. udzielono w Polsce 203 tys. hipotek na prawie 87 mld zł, średnia wartość umów wyniosła 427 tys. zł. Dlatego tak ważnym zagadnieniem jest modelowa umowa kredytu hipotecznego. To spotkanie nie ma na celu promowania przez Biuro Rzecznika Finansowego konkretnego rozwiązania, ale chcemy zaprezentować projekt prof. Michała Romanowskiego i jego zespołu. Traktujemy ten projekt jako bardzo cenny i ważny element debaty o tym, jak powinien wyglądać rynek kredytów mieszkaniowych — mówił podczas czwartkowej debaty Michał Ziemniak, Rzecznik Finansowy.
Będzie kilka wzorów?
Projekt prof. Romanowskiego i ekspertów EKF nie jest jedynym: nad swoim rozwiązaniem pracuje również UOKiK. — To pokazuje, że wszyscy zainteresowani grają do tej samej bramki. Jest szansa, aby lepiej ukształtować rynek. Umowa modelowa jest odpowiedzią na nieprawidłowości w funkcjonowaniu instytucji rynku finansowego i na występujący abuzywny charakter niektórych zapisów umów. Wszystkie inne kwestie, dotyczące ograniczania ryzyk innych interesariuszy, mają charakter drugoplanowy: na pierwszym miejscu jest klient. Biuro RF angażuje się w te prace po to, aby pokazać, że umowa modelowa jest tworzona dla klienta – mówił Michał Ziemniak.
Dodał, że klient zabezpieczony przed nadmiernym ryzykiem i asymetrią informacji to klient, który do banku przyjdzie. — Przy dobrym opracowaniu umowy modelowej bank będzie wiedział, że ryzyka prawne zostaną ograniczone lub wyeliminowane. To drugi efekt wprowadzenia modelowych umów. Powinno to doprowadzić do uzdrowienia sytuacji na rynku, która obecnie nie odpowiada ani klientom, ani kredytodawcom – mówił Rzecznik Finansowy.
Szef KNF deklaruje wsparcie projektu
– Ten projekt ma szansę powodzenia tylko wtedy, gdy będzie prezentowany we właściwy sposób, czyli że przyniesie korzyści zarówno klientom, jak i bankom. Chciałbym zapewnić, że – przy założeniu sytuacji win-win – chętnie będziemy wspierać to narzędzie – mówił Jacek Jastrzębski, przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego.
Dodał, że jego urząd jest otwarty na dyskusje o wydaniu stanowiska przez KSF (chcieliby tego twórcy projektu), ale zaznaczył, że to nie UKNF jest gospodarzem tych prac (w formule makroostrożnościowej jest nim NBP, w formule kryzysowej – MF). Dodał, że nieco niefortunna jest sytuacja, że w dwóch miejscach (UOKiK i EKF) równolegle prowadzone są prace nad dwoma osobnymi projektami.
Zdaniem szefa KNF klient bezwzględnie powinien mieć wybór w zakresie zmiennego i okresowo stałego oprocentowania, czyli tak jak przewiduje projekt modelowej umowy. Zasugerował jednak, że być może dla osób biorących kredyt na swoje pierwsze mieszkanie warto rozważyć wprowadzenie choćby lekkich preferencji dla stopy stałej.
Tadeusz Białek, prezes Związku Banków Polskich, podkreślił, że kluczowa jest pewność prawna wypracowanego wzorca. Mówił, że ZBP popiera inicjatywy zarówno EKF, jak i UOKiK, i że jego organizacja zgłosiła uwagi do projektów obu instytucji. Zadeklarował, że ZBP będzie uczestniczył w dalszych pracach.
– Moim małym marzeniem byłoby doprowadzenie do większej zbieżności obu projektów, ich idea jest taka sama i nie są dla siebie konkurencją. Bezsporne jest to, że eliminacja ryzyka prawnego dla wszystkich stron jest krytycznie ważna i strategicznie istotna dla państwa polskiego – mówił szef ZBP. Dodał, że wspiera pomysł, aby KSF wypowiedział się na temat projektu.
Odważna deklaracja lidera polskiego rynku bankowego
Szymon Midera, prezes PKO BP, ocenił, że proponowane rozwiązanie podnosi wiarygodność i stabilność nie tylko sektora finansowego, ale też gospodarki i państwa. Dodał, że podczas spotkań z inwestorami zagranicznymi jednym z pierwszych stawianych przez nich pytań dotyczy tego, kiedy zmaleje w Polsce ryzyko prawne.
— My jako największy kredytodawca hipoteczny, który ma dzisiaj 30-proc. udział w nowej sprzedaży i blisko 27 proc. w portfelu, popieramy tę inicjatywę. Tego typu wzorce umowy dadzą nam szansę nie tylko ustabilizować sytuację, ale też powinny pozwolić obniżyć ryzyko kredytowe. Wierzymy, że tego typu inicjatywy dadzą przestrzeń do obniżenia kosztów kredytów hipotecznych. Składam deklarację, że jesteśmy w stanie ten standard zaimplementować w PKO BP. Oczywiście pod warunkiem, że zyska wsparcie środowiska konsumenckiego, regulatora i zostanie certyfikowany – mówi szef największego polskiego banku.
— Każde narzędzie, mogące przyczynić się do obniżenia ryzyka prawnego, będzie z wiarą i nadzieją przez sektor bankowy przyjęte i chętnie wdrażane — mówił Wojciech Papierak, prezes PKO Banku Hipotecznego. Dodał, że to musi być rozwiązanie równoważne dla obu stron stosunku prawnego: klientów i banków. – To nie jest kwestia wymogu, ale komfortu, stabilizacji i braku obaw. Wszyscy na tym skorzystają i będą spać spokojnie – zaznaczył.
Konsumencki punkt widzenia na modelową umowę
Aneta Wiewiórowska-Domagalska, pełnomocniczka ministra sprawiedliwości ds. konsumentów, oceniła, że takie inicjatywy są cenne ze względu na obniżenie ryzyka dla konsumentów i banków. Podkreśliła, że modelową umowę trzeba przeanalizować pod kątem zgodności z prawem europejskim i polskim. — Jest absolutną koniecznością, aby taka umowa obniżała, a nie generowała ryzyka, więc musi być zgodna z prawem UE, głównie chodzi o Dyrektywę 93/13 — mówiła. Dodała, że aby takie rozwiązanie było możliwe, potrzebne jest wzmocnienie organizacji konsumenckich.
Zobacz też: Kredyty w Polsce mogą mieć niższe oprocentowanie. Oto dziesięć sposobów, jak to zrobić
Swoje stanowisko przedstawił również Arkadiusz Szcześniak, prezes Stowarzyszenia “Stop Bankowemu Bezprawiu”. W jego ocenie ryzyko w sektorze finansowym wynika z nadmiernej chęci maksymalizacji zysku przez banki. Modelowa umowa kredytu mieszkaniowego tego nie zmieni, nie zmniejszy się przez to presja zarządów i sprzedawców na zwiększanie sprzedaży i osiągania jak największego zysku. – Powinniśmy wymagać, aby produkt był po prostu zgodny z prawem, bo wtedy kwestia ryzyka prawnego nie będzie istotna. Oczywiście zdaję sobie sprawę, że w obecnym otoczeniu prawnym trudno stworzyć taki produkt. Być może działy prawne w bankach większe znaczenie niż działy ekonomiczne – mówił szef Stowarzyszenia SBB.
Dodał, że preferowanym przez jego organizację modelem byłaby stała stopa procentowa, bo to ograniczyłoby jego zdaniem ryzyko ekonomiczne po stronie kredytobiorcy. — Ale kredyty powinny być udzielane w taki sposób, aby ich koszt był do udźwignięcia przez klienta, a nie tak jak teraz jest, że często ludzie zadłużają się na zbyt wysoki procent w stosunku do swoich możliwości — mówił Arkadiusz Szcześniak. Dodał, że teraz klientom trudno zorientować się, jak wysokie raty będą płacić i że warto rozważyć, aby także warunki ekonomiczne były objęte wzorcem.
Leszek Pawłowicz zachęcił SBB do konstruktywnej krytyki i zaproponował, aby w ciągu miesiąca organizacja ta przedstawiła swoje propozycje dotyczące zredukowania ryzyka prawnego.
Pytanie o prawne umocowanie modelowej umowy
Poza tym trwa dyskusja, w jaki sposób wdrożyć prawnie ten projekt. Są trzy główne opcje: załącznikiem do ustawy (byłby to obowiązkowy wzór umowy), załącznikiem do rozporządzenia ministra (na zasadzie dobrowolności) albo w ramach dobrych praktyk (przy wsparciu KNF, BFG, MF czy NBP). O wadach i zaletach pierwszego rozwiązania mówił prof. Michał Romanowski, który kierował pracami nad tym projektem.
Zdaniem szefa KNF zastosowanie załącznika do ustawy i nałożenie obowiązku stosowania wzorca umowy przez banki “jest trudne do wyobrażenia”. To rozwiązanie dużo mniej elastyczne, choć – jak podkreślają prawnicy – bezpieczne prawnie, bo ze względu na zasadę domniemania uczciwości taka umowa nie mogłaby być badana przez sądy (podobnie jest z rozporządzeniem).
— Jakaś forma “pre-autoryzacji” przez państwo powinna być, ale nie powinien to być nakaz — mówił Jacek Jastrzębski, dodając, że ostatecznie to mechanizmy rynkowe i ekonomiczne mogłyby wymusić na bankach stosowanie modelowej umowy. Z kolei Tadeusz Białek wskazywał, że z punktu widzenia banków preferowanym rozwiązaniem byłoby to “pośrednie”, czyli załącznik do rozporządzenia ministra.
— Podoba mi się inicjatywa modelowej umowy i bliższe mi jest jej wprowadzanie w sposób rynkowy, nie jest drogą ustawowe wprowadzanie tego rozwiązania — mówił Maciej Szczęsny, prezes BFG. Wskazał, że jeśli modelowa umowa faktycznie będzie dobra, to banki bez przymusu powinny chcieć ją stosować, a klienci dostrzegą wartość takiego rozwiązania i będą pytać, czy ich kredyt hipoteczny będzie bazował na modelowej umowie.
Dodał, że BFG informując klientów o ochronie depozytów, stosuje aspekt wizualny (tabliczki w placówkach banków) i być może analogiczne rozwiązanie — swoisty stempel lub znak jakości — należałoby wprowadzić do umów hipotek, jeśli będzie stosowany jednolity model.
Rzecznik Finansowy przedstawia pierwsze uwagi
W podsumowaniu konferencji zastępca Rzecznika Finansowego, Marcin Kawiński, podsumował zalety i wady modelowej umowy kredytu. Do zalet zaliczył: zwiększone bezpieczeństwo i przewidywalność, większą przejrzystość i realną konkurencję cenową, wbudowaną ochronę konsumencką, potencjalnie niższe koszty wynikające z mniejszego ryzyka prawnego oraz uproszczony i szybszy proces zawierania umów.
Do wad zaliczył: ograniczoną elastyczność, ryzyko zahamowania innowacji, pokusa nadużycia (tzw. moral hazard) oraz potencjalny wzrost wykluczenia finansowego w przypadku osób spoza głównego nurtu. — Problem, który ma rozwiązać umowa modelowa został wykreowany przez banki i pośredników kredytowych. Nowe rozwiązania nie mogą z tych instytucji zdejmować odpowiedzialności i kosztów – podkreślił Marcin Kawiński.
Zobacz też: Coraz bliżej jednolitej umowy kredytu mieszkaniowego. To będzie przełom
W trakcie debaty Rzecznik Finansowy zgłosił pierwsze uwagi do rekomendowanej przez EKF propozycji, zaznaczając, że nie wypaczają one idei. Najważniejsze z nich to m.in. konieczność standaryzacji materiałów edukacyjnych o kredycie hipotecznym, które — zgodnie z informacjami w preambule — mają być dostępne na stronach internetowych banków.
Zwrócił też uwagę na rozwiązanie zakładające automatyczny wzrost marży w przypadku rezygnacji z usług dodatkowych. Wskazał, że to niekorzystne rozwiązanie dla klientów i że jego zdaniem wzrost powinien być fakultatywny, a klient powinien dostać jasne uzasadnienie, dlaczego marża rośnie. Wątpliwości Rzecznika Finansowego wzbudził też punkt przewidujący, że zmiana marży nie wymaga podpisana aneksu, co może rodzić obawę, że takie postanowienie będzie mogło być uznane za niedozwoloną klauzulę modyfikacyjną.
Zaproponował wydłużenie terminów na złożenie wniosku o restrukturyzację zadłużenia i uregulowanie należności przeterminowanej. Propozycja EKF zakłada w obu przypadkach 14 dni, a zdaniem Rzecznika powinno to być odpowiednio 30 i 120 dni. Jego zdaniem powinna być większa elastyczność w zawieszaniu spłaty rat. Propozycja EKF przewiduje możliwość zawieszenia tylko jednej raty w każdym roku umowy, a według urzędu może to być zbyt krótki okres np. w razie utraty pracy czy kłopotów zdrowotnych.
Zwrócił też uwagę na brak symulacji kształtowania się kosztów kredytu obecnie i w dalszej perspektywie, w zależności od opcji oprocentowania, oraz rozliczeń przedterminowej spłaty. Zawnioskował o doprecyzowanie kwestii jednorazowych kosztów kredytu, co ma istotne znaczenie przy przedterminowej spłacie kredytu (jak argumentował, banki mają tendencję do podciągania do tej kategorii całej pobranej prowizji, a dla kredytobiorcy jest to trudne do zweryfikowania).
Autor: Maciej Rudke, dziennikarz Business Insider Polska
